Kawasan Sudirman–Thamrin Jakarta selama ini dikenal sebagai pusat kegiatan ekonomi (central business district) nasional, bahkan disebut sudah bertaraf kota global. Deretan gedung pencakar langit, perkantoran multinasional, bank-bank besar, perusahaan teknologi, dan bangunan akomodasi berdiri rapat di dua koridor paling sibuk di Jakarta itu. Berbagai kegiatan bisnis dan perputaran uang skala besar terjadi di kawasan ini. Ribuan pekerja formal datang setiap hari untuk menggerakkan roda ekonomi yang membuat kawasan ini tak pernah mati, dari pagi hingga larut malam. Namun ada ironi yang jarang dibicarakan: sebagian besar pekerja yang menopang kawasan ini tidak mampu tinggal di dalamnya dan memilih hunian yang seringkali berjarak berjam-jam dari Kawasan Sudirman–Thamrin. Hal ini terjadi karena wilayah sub-urban memiliki harga hunian yang lebih terjangkau. Seperti ungkapan Friedrich Engels bahwa terjadi ketimpangan ekonomi antara masyarakat yang berjuang mempertahankan hidup dihadapkan pada kapital yang terus mencari keuntungan (Gottdiener & Hutchison (2011).
Setiap pagi, gelombang pergerakan pekerja dari Bogor, Depok, Tangerang, dan Bekasi mengalir menuju Jakarta dan berakhir di area Sudirman–Thamrin. Mereka menempuh perjalanan dua sampai empat jam dari rumah, bertarung dengan kemacetan yang seolah tak pernah berkurang. Berbagai jenis kendaraan disediakan untuk mengakomodasi kebutuhan para pekerja: mulai dari KRL, MRT, Transjakarta, ojek online, hingga kendaraan pribadi. Peralatan transportasi ini tampak overload dibanding penggunanya. Kepadatan jalan tampak jelas saat sekitar jam berangkat dan pulang kerja. Transportasi publik tampak berjejal dengan pekerja yang menuju saat jam berangkat pagi hari ataupun meninggalkan area Sudirman–Thamrin saat jam pulang kerja sore hingga malam hari. Fenomena commuter harian ini bukan hanya menyedot energi para pekerja, tetapi juga melahirkan biaya sosial-ekonomi yang besar bagi Jakarta.
Kemacetan, Kelelahan, dan Beban Ekonomi Kota
Dalam satu minggu kerja, pekerja bisa menghabiskan hingga 20 jam hanya untuk perjalanan rumah–kantor. Banyak yang berangkat sebelum matahari terbit dan baru tiba rumah saat malam larut. “Berangkat jam lima, sampai kantor jam sembilan. Pulang jam lima, sampai rumah jam sembilan malam,” keluh seorang pekerja muda yang saya temui di Halte Karet. “Sampai rumah hanya sempat untuk tidur beristirahat, tiba-tiba sudah pagi dan waktunya berangkat kerja lagi,” tambahnya.
Waktu bersama keluarga hilang, waktu produktif berkurang, kualitas hidup menurun, dan kesempatan mereka untuk beristirahat semakin sempit. Bahkan di beberapa transportasi umum, para pekerja menyempatkan diri untuk tidur beristirahat, atau bahkan ada pula yang mengerjakan bahan paparan di laptopnya. Pekerja menjadi kelelahan kronis, sebuah kondisi yang tidak ideal untuk pelaku sektor ekonomi yang dituntut selalu kreatif dan gesit.
Bagi Jakarta, masalahnya lebih dalam lagi. Pajak rumah para pekerja justru masuk ke Pendapatan Asli Daerah (PAD) kota-kota satelit, bukan Jakarta, meskipun ekonomi Jakarta adalah mesin yang mereka gerakkan. Belanja akhir minggu juga tidak dilakukan di Jakarta sehingga mengurangi perputaran uang maupun penyerapan pajak pembelian barang. Di sisi lain, Jakarta harus menanggung kemacetan, kerusakan lingkungan, dan beban infrastruktur yang semakin membengkak. PAD Jakarta banyak digunakan untuk menyediakan fasilitas bagi para pekerja commuter ini, tetapi pajak yang diserap dari mereka sangat minim. Akibatnya, berbagai cara dilakukan oleh pemerintah daerah Jakarta untuk meningkatkan pajak dari hunian maupun pembelian barang.
Seperti dijelaskan dalam buku “The New Urban Sociology” karya Mark Gottdiener dan Ray Hutchison yang menyebutkan bahwa perkembangan hunian akan ke arah pinggiran atau bahkan di kota satelit karena nilai kapital tanah di pusat kota sangat tinggi hingga tidak mampu dijangkau masyarakat. Akhirnya terbentuklah perkembangan pusat kota baru dengan semua fasilitas pendukung hunian sehingga para pekerja memilih tempat yang lebih terjangkau.
Semua ini berpangkal pada satu akar persoalan: Sudirman–Thamrin tidak mampu menyediakan hunian terjangkau bagi pekerjanya sendiri.
Apartemen Ada, Tapi Tak Terjangkau
Secara fisik, hunian sebenarnya tersedia: puluhan apartemen berdiri megah di sekitar Bundaran HI, Dukuh Atas, hingga Semanggi. Namun harga sewanya jauh melampaui daya beli pekerja umum. Rata-rata sewa unit studio di kawasan ini berada di atas Rp7 juta hingga Rp12 juta per bulan. Untuk golongan pekerja kelas menengah-bawah, angka itu tidak mungkin dijangkau. Beberapa rumah di sekitar Sudirman–Thamrin juga menyediakan kos pekerja, tetapi harganya pun bisa setengah gaji para pekerja. Itupun hanya menyediakan ruang huni untuk hidup sendiri. Jika bersama keluarga menempati hunian, tentu harga sewa apartemen maupun kos akan lebih dari itu. Terpaksa, para pekerja memilih hunian di pinggiran kota maupun bahkan luar kota untuk menekan pengeluaran bulanan, dengan imbal balik perjalanan berangkat dan pulang kerja yang sangat menguras waktu dan melelahkan.
Harga tanah di kawasan SCBD dan Thamrin yang fantastis menjadi penentu harga hunian. Pengembang harus menghitung kembali modal pembelian lahan, pembangunan struktur, parkir bawah tanah, berbagai fasilitas penunjang, hingga pajak bumi bangunan yang terbilang tinggi karena merupakan area bisnis. Pada akhirnya, semua biaya itu dibebankan ke harga sewa, membuatnya hanya relevan bagi ekspatriat dan pekerja kelas atas.
Di titik ini, ketimpangan ruang menjadi jelas: kawasan dengan aktivitas ekonomi paling besar justru tidak menyediakan ruang hidup bagi manusia yang membuatnya bergerak.
Menghidupkan Kembali Gedung Kantor Usang
Dalam beberapa tahun terakhir, ada satu gagasan yang mulai mengemuka: mengalihfungsikan gedung perkantoran sewa yang sudah tua atau mengalami penurunan okupansi menjadi hunian murah.
Gagasan ini masuk akal. Banyak gedung perkantoran kelas B dan C yang kini sepi penyewa akibat pola kerja hybrid dan persaingan gedung baru. Ditambah ketika terjadi pandemi covid-19 tahun 2020-an mengubah cara kerja kita secara umum. Banyak pekerjaan dilakukan secara remote tanpa memerlukan ruangan khusus berupa kantor. Akibatnya banyak perusahaan yang tidak memperpanjang sewa di gedung perkantoran untuk menekan biaya operasional. Terlebih, banyak pula perusahaan yang gulung tikar sehingga sudah dipastikan tidak lagi menyewa gedung perkantoran. Laporan JLL pada tahun 2024 menunjukkan penurunan okupansi sewa gedung perkantoran yang cukup signifikan. Bahkan beberapa gedung perkantoran hanya mampu menyewakan ruang perkantoran sebanyak 40% dari total lantai yang disewakan. Diperkirakan pada tahun-tahun berikutnya akan mengalami penurunan karena banyak pembangunan gedung perkantoran baru kelas A bersertifikat green building yang menjadi pesaing potensial.
Alihfungsi atau office-to-housing conversion atau yang lebih akrab disebut adaptive re-use bangunan, memungkinkan gedung-gedung ini bertransformasi menjadi apartemen tanpa perlu membeli lahan baru atau membangun struktur dari nol. Biaya modal jauh lebih rendah, sehingga diharapkan harga sewa unit seharusnya bisa lebih terjangkau.
Dalam beberapa simulasi perencanaan, investasi hunian melalui skema office-to-housing conversion bisa mencapai break-even point (BEP) dalam waktu 10 tahun. Namun, untuk mencapai itu, harga sewa tetap berada di atas Rp 4 juta per bulan—sebuah angka yang masih terlalu tinggi bagi mayoritas pekerja. Bahkan beberapa operator akomodasi menyebutkan harga sewa di angka sekitar Rp 9 juta per bulan untuk bisa mempertahankan operasinya. Hal ini bisa terjadi karena faktor renovasi interior yang membutuhkan treatment khusus pada plumbing, penyediaan fasilitas pendukung, pajak bumi bangunan yang masih tinggi, dan biaya marketing.
Di sisi lain, survei willingness to pay dan ability to pay yang dilakukan kepada pekerja Sudirman–Thamrin menunjukkan nilai yang mau dibayarkan oleh para responden hanya berada pada Rp2 juta–Rp3 juta per bulan. Survei ini dilakukan kepada para pekerja di area Sudirman–Thamrin berusia 20-39 tahun yang memiliki range gaji dari Rp 3 juta hingga Rp 25 juta per bulan. Sebanyak 406 responden telah mengikuti penelitian ini. Mereka sangat menantikan untuk dapat menempati hunian dari bangunan vertikal eks-kantor asalkan memiliki fasilitas hunian memadai. Alasan responden tentu saja: bisa menempati hunian yang dekat dengan tempat kerja, ditambah lagi banyaknya fasilitas hiburan yang ada di pusat kota.
Di sinilah letak tantangan besar: bagaimana agar alih-fungsi gedung kantor benar-benar menghasilkan hunian terjangkau, bukan sekadar apartemen baru dengan harga sedikit lebih murah?
Mencari Formula Hunian Rp2 Juta di Jantung Kota
Beberapa opsi desain dan manajemen hunian bisa menjadi solusi untuk menekan biaya sewa hingga angka yang realistis bagi pekerja.
-
Konsep Co-Living
Hunian co-living memungkinkan beberapa orang berbagi fasilitas dapur, ruang tamu, dan area komunal, sementara tetap memiliki kamar tidur pribadi. Dengan efisiensi ruang dan fasilitas bersama yang dikelola secara sosial, biaya operasional dan biaya sewa bisa ditekan.
Model ini banyak digunakan di Singapura, Tokyo, hingga London untuk para pekerja muda yang kebutuhan ruangnya relatif minimal. -
Unit Studio Mikro
Unit mikro 9–15 m bisa menjadi pilihan yang efisien secara ekonomi. Renovasi interior bisa fokus pada modular furniture, efisiensi pencahayaan, dan sanitasi kompak. Kamar mandi dalam tetap bisa dipertahankan. Jumlah unit juga menjadi lebih banyak agar memperoleh jumlah penyewa lebih banyak sehingga berdampak pada pengurangan biaya sewa. -
Model Barak Modern (Skema Ekstrim)
Beberapa negara seperti Jepang dan Korea Selatan menerapkan dormitory-style living untuk pekerja industri. Konsep ini ekstrem, tetapi bisa menghasilkan biaya sewa sangat rendah. Tentu saja, penerapannya harus mempertimbangkan standar kenyamanan, privasi, keselamatan, sosial, psikologi, dan bentuk keakraban komunitas penyewa. -
Kerja Sama Publik–Swasta
Pemerintah DKI Jakarta dapat memberikan insentif pajak, keringanan IMB alih fungsi, hingga bantuan pengelolaan. Dengan begitu, investor tidak dibebani seluruh risiko dan bisa menurunkan target BEP. -
Subsidi Silang
Area komersial seperti lantai dasar dan beberapa lantai di atasnya untuk retail bisa menyubsidi biaya hunian di lantai atas. Beberapa lantai paling atas bisa dimanfaatkan untuk hunian tipe apartemen yang digunakan untuk menyubsidi biaya sewa hunian tipe lainnya yang lebih murah. -
Penerapan Teknologi
Penerapan urban farming di gedung dapat diterapkan untuk mengurangi pajak hunian. Hasil kebunnya juga bisa dijual kepada penghuni ataupun masyarakat lainnya. Teknologi net zero energy (NZE) juga bisa dikembangkan untuk mengurangi biaya untuk menghasilkan energi untuk operasional bangunan. Misalnya saja penggunaan panel surya dan kincir angin untuk sumber energi listrik, penggunaan sistem plumbing-kinetik untuk mengalirkan air ke rooftank, pemanfaatan jendela dan cross ventilation untuk mengkondisikan suhu udara di dalam gedung, hingga cinetic-facade yang dapat menciptakan tampilan eksterior menarik tanpa memerlukan energi.
Saatnya Melihat Hunian Sebagai Infrastruktur Ekonomi
Sudah saatnya pemerintah pusat dan daerah menempatkan hunian terjangkau sebagai infrastruktur pendukung produktivitas, bukan sekadar urusan sosial. Tanpa hunian dekat tempat kerja, produktivitas pekerja akan menurun, kemacetan akan tetap mengunci kota, dan kualitas hidup masyarakat akan memburuk.
Sudirman–Thamrin seharusnya menjadi contoh bagaimana pusat ekonomi dapat menyediakan ruang hidup yang manusiawi bagi para pekerjanya. Jika kota-kota besar dunia berlomba menyediakan affordable housing di pusat kota, mengapa Jakarta tidak bisa?
Mendengar Suara Para Pekerja
Sebagai citizen journalist, saya meyakini suara pekerja harus menjadi dasar perencanaan. Salah satu pekerja perempuan yang tinggal di Bekasi mengatakan kepada saya, “Kalau ada apartemen 2 juta saja di Sudirman, saya ambil. Hidup saya pasti berubah.”
Ada harapan di kalangan pekerja bahwa kota akan lebih peduli. Bahwa ruang hidup bukan hanya milik mereka yang mampu membayar mahal.
Menjadikan Kota Lebih Manusiawi
Alihfungsi gedung kantor menjadi hunian bukan sekadar proyek arsitektur atau bisnis. Itu adalah upaya menjadikan kota lebih manusiawi, lebih adil, dan lebih efisien.
Sudirman–Thamrin, selama puluhan tahun, menjadi simbol kemajuan ekonomi Indonesia. Namun kemajuan itu akan selalu pincang jika para pekerja yang menghidupinya tidak diberi ruang untuk hidup lebih dekat, lebih layak, dan lebih seimbang. Apalagi sejarah lokasi ini yang dulunya memang hunian kumuh yang disulap menjadi kawasan ekonomi modern.
Kini tantangannya jelas: bagaimana menciptakan hunian terjangkau di pusat kota tanpa mengorbankan kualitas hidup? Jawabannya membutuhkan penelitian mendalam, inovasi desain, dan keberanian kebijakan.
Namun satu hal pasti: kota yang baik adalah kota yang memberi tempat menghuni bagi semua, termasuk mereka yang setiap hari membuatnya bergerak.
