Dinamika Pasar Properti Indonesia pada Tahun 2025
Pada tahun 2025, industri properti di Indonesia menghadapi berbagai tantangan yang memengaruhi perilaku pasar. Berbagai faktor seperti gejolak sosial, isu politik, serta kondisi ekonomi yang semakin menantang menyebabkan sikap hati-hati dari konsumen dan pelaku industri. Fenomena “wait and see” menjadi respons alami terhadap situasi yang tidak pasti.
Menurut laporan Pinhome Indonesia Residential Market Report, kondisi pasar residensial pada semester II 2025 ditandai dengan stagnasi inventori yang signifikan. Rata-rata penambahan inventori rumah baru bulanan mengalami penurunan sebesar 14 persen. Penurunan ini mencerminkan kehati-hatian pengembang dalam merilis unit baru sebagai respons terhadap kenaikan biaya konstruksi dan gejolak sosial.
Kenaikan Biaya Konstruksi dan Gejolak Sosial
Kenaikan biaya konstruksi terjadi akibat dampak perang dagang AS (trade war) yang meningkatkan harga material impor seperti baja, aluminium, dan komponen mekanikal lainnya. Hal ini menekan margin keuntungan pengembang secara drastis. Di sisi lain, gejolak sosial dipicu oleh volatilitas sosio-politik pada Agustus-September 2025, sehingga membuat pengembang besar cenderung menahan peluncuran klaster baru.
Akibatnya, pasar baru pada semester II 2025 didominasi oleh upaya menghabiskan inventori lama, sambil menunggu situasi yang lebih kondusif.
Kawasan Industri Tumbuh Kuat
Sektor manufaktur tetap ekspansif dengan PMI di level 51,2 menjadi motor penggerak permintaan properti yang terkonsentrasi di kawasan industri. Contohnya adalah Cikarang yang tumbuh kuat sebesar 16 persen. Tren serupa juga terjadi di pusat industri Kabupaten Karawang dengan pertumbuhan di Cikampek sebesar 7 persen dan Klari sebesar 4 persen.
Hal ini berbeda dengan kawasan residensial komuter di Bekasi yang justru mengalami koreksi permintaan cukup dalam pada periode sama, seperti Tambun (-22 persen), Cibitung (-9 persen), dan Setu (-7 persen). Aktivitas manufaktur yang tetap ekspansif mendorong kebutuhan hunian yang dekat dengan pusat kerja, sementara kawasan residensial non-industri mengalami penyesuaian permintaan.
Rumah Seken Lebih Rasional bagi Konsumen
Permintaan rumah sekunder mengalami tren reversal, di mana minat KPR rumah sekunder melampaui pasar primer. Hal ini menjadi strategi konsumen untuk menghindari beban pengeluaran ganda antara cicilan dan sewa pada sistem rumah indent. Dominasi skema take over dan top up mencapai 74 persen dari total transaksi serta kecenderungan pemilihan tenor kredit yang lebih panjang.
Pasar rumah seken mencatat penambahan inventori yang konsisten, mencapai 5 persen per bulan sepanjang semester II 2025. Kota-kota dengan penambahan inventori rumah seken tertinggi semester II 2025 antara lain: Kabupaten Bogor, Kota Depok, Kota Tangsel, Kota Bekasi, Kota Jakarta Selatan, Kota Jakarta Timur, Kota Bandung, Kabupaten Bekasi, Kota Surabaya, dan Kabupaten Tangerang.
Prioritas ke Sewa Rumah
Temuan menarik lainnya dari riset Pinhome semester II 2025 adalah terjadinya pergeseran prioritas dari pembelian rumah menjadi sewa rumah. Fenomena ini tecermin dari perubahan proporsi pencarian antara opsi ‘beli’ dan ‘sewa’ di platform Pinhome.
Pada semester I 2025 proporsi pencarian ‘sewa’ dibanding ‘beli’ adalah 23 persen banding 77 persen, menjadi 27 persen banding 73 persen pada semester II 2025. Ini menandakan para pencari properti tampak mulai memprioritaskan fleksibilitas finansial jangka pendek dibandingkan harus mengikatkan diri pada kewajiban cicilan jangka panjang di tengah situasi ekonomi yang dinamis.
Kota-kota dengan biaya hidup dan aktivitas ekonomi yang lebih tinggi menunjukkan porsi pencarian sewa yang relatif lebih besar, seperti Jakarta Raya untuk wilayah Jabodetabek dan Surabaya untuk wilayah Jawa Timur.
