Pandji Pragiwaksono dan Kritik Terhadap Harga Perumahan Komersial
JAKARTA – Komika Pandji Pragiwaksono berhasil membuat penonton tertawa dengan berbagai leluconnya dalam pertunjukan stand-up comedy yang bertajuk Mens Rea. Dalam acara tersebut, ia menyampaikan kritik terhadap kebijakan pemerintah dalam mengatur harga perumahan komersial. Menurut Pandji, pemerintah seharusnya lebih aktif dalam memengaruhi harga sewa dan rumah di pasar komersial.
Salah satu contoh yang disampaikan oleh Pandji adalah kebijakan rent stabilization (stabilisasi sewa) di New York, Amerika Serikat. Kebijakan ini membatasi kenaikan harga sewa maksimal tiga persen setiap tahun. “Pemerintah harusnya turun tangan untuk mau kasih pengaruh harga perumahan komersil. Harusnya gitu, kenapa? Karena kan membela kebutuhan kita (masyarakat),” ujarnya.
Kebijakan Rent Stabilization di New York
Kebijakan rent stabilization di New York dirancang untuk mengatasi krisis perumahan dengan menjaga agar harga sewa tetap terjangkau. Menurut laman resmi The NYC Mayor’s Public Engagement Unit (PEU), hampir setengah dari semua apartemen sewa di New York berada di bawah naungan program tersebut. Biasanya, apartemen dengan program stabilisasi sewa sering ditemukan di gedung-gedung yang memiliki enam unit atau lebih, serta dibangun sebelum tahun 1974.
Jika seseorang tinggal di unit dengan program stabilisasi sewa, maka mereka akan mendapatkan perlindungan dan hak tambahan. Hal ini penting untuk diketahui karena program ini juga merupakan bentuk regulasi sewa yang dapat membatasi kenaikan sewa oleh pemilik apartemen dan melindungi penyewa dari pengusiran tanpa alasan yang sah.
Penentuan Rent Stabilization
Untuk mengetahui apakah sebuah apartemen masuk dalam program rent stabilization, ada beberapa hal yang perlu diperhatikan:
- Masuk dalam perjanjian sewa
- Jumlah sewa bukan angka bulat (misalnya, 2176,43 dollar AS dan bukan 2100 dollar AS)
- Stabilisasi harga sewa tercermin dalam riwayat sewa apartemen
Kenaikan Sewa Apartemen Rent Stabilization
Ada batasan hukum mengenai berapa banyak masyarakat dapat dikenakan biaya sewa di New York. Kenaikan sewa bisa dilakukan dengan persentase yang ditentukan setiap tahun oleh Dewan Pedoman Sewa kota tersebut. Jika dinilai berlebihan, masyarakat dapat mengajukan keringanan besaran biaya sewa ke Departemen Perumahan dan Pembaruan Komunitas Negara Bagian New York (NYS Department of Homes and Community Renewal).
Berdasarkan pedoman saat ini, perjanjian sewa apartemen dengan subsidi sewa di New York dapat mencakup kenaikan harga hingga persentase berikut:
- Sewa 1 tahun: Harga sewa meningkat 3 persen
- Sewa 2 tahun: Harga sewa meningkat 4,5 persen
Hak Tambahan Penyewa Rent Stabilization
Penyewa akan mendapatkan hak tambahan untuk memperbarui perjanjian sewa, sehingga melindungi mereka jika diusir karena perjanjian telah berakhir. Mereka pun diberikan opsi untuk memilih perjanjian sewa apartemen antara 1 tahun atau 2 tahun. Jika pemilik unit tidak memberikan perjanjian perpanjangan sewa, maka masyarakat dapat mengajukan keluhan ke Kantor Administrasi Sewa di lokasi setempat.
Penyewa juga mendapatkan perolehan hak subsidi atas perpanjangan sewa yang berisi ketentuan sama dengan perjanjian awal mereka. Menurut Undang-Undang Stabilitas Perumahan dan Perlindungan Penyewa New York tahun 2019, penyewa membayar sewa preferensial yang biasanya lebih rendah dibandingkan yang diatur secara hukum.
Mirip Rent Control
Menurut Pengamat Perumahan dari Institut Teknologi Bandung (ITB) Jehansyah Siregar, kebijakan ini mirip dengan rent control (pengendalian sewa), namun tidak dikenal di kota-kota besar Indonesia. Ia menjelaskan bahwa intinya, pemerintah mengendalikan harga sewa rumah dan persentase kenaikannya setiap tahun.
Namun, kebijakan stabilisasi sewa hanya bisa diterapkan di kota-kota yang relatif sudah maju dan tertata karena tidak punya masalah permukiman informal dan kumuh. Di kota-kota besar seperti Jakarta, Surabaya, Bandung, Medan, Batam, dan Makassar masih ada pekerjaan rumah dalam menata permukiman kumuh yang semakin luas dan padat.
Tata Permukiman Kumuh
Satu-satunya cara untuk menekan fenomena tersebut adalah dengan menata permukiman kumuh secara progresif dan menyediakan rusunawa dengan sistem public housing (rumah rakyat). Menurut Jehansyah, pemerintah perlu secara proaktif menyediakan public rental housing (perrumahan sewa rakyat) dalam bentuk vertikal dan kompak. Bukan hanya membuat aturan harga sewa, tetapi juga memastikan permukiman kumuh tidak terabaikan.
Di samping itu, pemerintah juga tidak bisa membiarkan perkembangan kota yang menjalar-jalar dengan rumah tapak yang menghabiskan lahan dan menjadi biang kerok alih fungsi lahan.
